ઉત્તર પ્રદેશમાં ઘર ખરીદનારાઓ માટે મહત્વપૂર્ણ સમાચાર સામે આવ્યા છે. ઉત્તર પ્રદેશ રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી એટલે કે UP-RERAએ બિલ્ડરો અને રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો માટે નિયમોને વધુ સ્પષ્ટ અને કડક બનાવ્યા છે. નવા ફ્રેમવર્કનો મુખ્ય હેતુ ઘર ખરીદનારાઓ પાસેથી લેવામાં આવતા પૈસાની સુરક્ષા, પ્રોજેક્ટના ફંડના યોગ્ય ઉપયોગમાં પારદર્શિતા અને રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં જવાબદારી વધારવાનો છે. નવા નિયમો મુજબ દરેક રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ માટે ત્રણ અલગ-અલગ બેંક એકાઉન્ટ રાખવા પડશે, ખરીદદારો પાસેથી પ્રોજેક્ટ માટે કેશ પેમેન્ટ લેવાની મંજૂરી રહેશે નહીં અને પ્રોજેક્ટની નાણાકીય તથા પ્રગતિ સંબંધિત માહિતી પણ નિયમિત રીતે ઉપલબ્ધ કરાવવી પડશે.
UP-RERAએ 13 જુલાઈ 2026 સુધી કરવામાં આવેલા કુલ 12 સુધારાઓને એક સાથે જોડીને નવું ફ્રેમવર્ક તૈયાર કર્યું છે. અત્યાર સુધી અલગ-અલગ સુધારાઓમાં ફેલાયેલા નિયમોને એક જગ્યાએ લાવવાનો હેતુ એ છે કે બિલ્ડર, હોમબાયર અને રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ માટે નિયમોને સમજવા અને તેનું પાલન કરવું સરળ બને. આ સાથે રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીએ પ્રોજેક્ટના નાણાંની હેરફેર, જાહેરાતમાં અધૂરી માહિતી અને રિપોર્ટિંગમાં બેદરકારી જેવી બાબતો પર પણ નજર વધુ કડક કરવાની દિશામાં પગલાં લીધા છે.
હવે દરેક પ્રોજેક્ટ માટે ત્રણ બેંક એકાઉન્ટ ફરજિયાત
નવા નિયમોમાં સૌથી મહત્વપૂર્ણ ફેરફાર પ્રોજેક્ટના બેંક એકાઉન્ટને લઈને છે. હવે દરેક પ્રોજેક્ટ માટે કલેક્શન એકાઉન્ટ, સેપરેટ એકાઉન્ટ અને ટ્રાન્ઝેક્શન એકાઉન્ટ રાખવાનું રહેશે. ઘર ખરીદનાર પાસેથી પ્રોજેક્ટ માટે મળતી રકમ સૌથી પહેલાં કલેક્શન એકાઉન્ટમાં જમા થશે. ત્યારબાદ તે રકમમાંથી દરરોજ 70 ટકા રકમ સેપરેટ એકાઉન્ટમાં અને બાકીના 30 ટકા ટ્રાન્ઝેક્શન એકાઉન્ટમાં ટ્રાન્સફર કરવાની વ્યવસ્થા રહેશે. સિસ્ટમનો હેતુ ખરીદદારો પાસેથી મળેલા પૈસા કયા પ્રોજેક્ટમાં અને કયા હેતુ માટે વપરાય છે તેની દેખરેખ મજબૂત કરવાનો છે.પ્રોજેક્ટ સાથે જોડાયેલી લોનની રકમ પણ સેપરેટ એકાઉન્ટમાં જમા કરાવવાની રહેશે. આ ત્રણેય એકાઉન્ટનું દર નાણાકીય વર્ષમાં ઓડિટ કરાવવું પડશે અને તેની ઓડિટ રિપોર્ટ UP-RERAની વેબસાઇટ પર અપલોડ કરવાની રહેશે. એટલે હવે બિલ્ડર માટે પ્રોજેક્ટના નાણાકીય વ્યવહારોને અલગ રાખવાનું અને તેનો હિસાબ પારદર્શક રીતે રજૂ કરવાનું વધુ જરૂરી બનશે.
પ્રોજેક્ટ માટે કેશ પેમેન્ટ પર પ્રતિબંધ
નવા ફ્રેમવર્કમાં ઘર ખરીદનારાઓ પાસેથી પ્રોજેક્ટ માટે કેશ પેમેન્ટ લેવાનું પણ પ્રતિબંધિત કરવામાં આવ્યું છે. તેનો સીધો હેતુ પ્રોજેક્ટમાં આવતા નાણાંનો સંપૂર્ણ રેકોર્ડ જાળવવાનો છે. જ્યારે પેમેન્ટ બેંકિંગ સિસ્ટમ મારફતે થાય છે ત્યારે દરેક ટ્રાન્ઝેક્શનનો રેકોર્ડ ઉપલબ્ધ રહે છે અને ફંડ ક્યાંથી આવ્યું તથા તેનો ઉપયોગ ક્યાં થયો તેની તપાસ કરવી સરળ બને છે.
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પ્રોજેક્ટના ફંડના દુરુપયોગ અથવા એક પ્રોજેક્ટના પૈસા બીજા પ્રોજેક્ટમાં વાપરવા જેવી ફરિયાદો સમયાંતરે સામે આવતી રહી છે. નવા ત્રણ-એકાઉન્ટ ફ્રેમવર્ક અને કેશ પેમેન્ટ પર પ્રતિબંધથી આવા નાણાકીય વ્યવહારો પર નિયંત્રણ લાવવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે.
બિલ્ડરને હવે વધુ માહિતી જાહેર કરવી પડશે
UP-RERAના નવા નિયમો હેઠળ પ્રમોટરે પ્રોજેક્ટ સાથે જોડાયેલા આર્કિટેક્ટ, એન્જિનિયર અને ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટની વિગતો આપવી પડશે. ગ્રાહકો માટે કસ્ટમર રિલેશનશિપ મેનેજર તથા સંપર્ક નંબર અથવા ટોલ-ફ્રી નંબરની માહિતી પણ ઉપલબ્ધ કરાવવી પડશે. આ ઉપરાંત ક્વાર્ટરલી પ્રોગ્રેસ રિપોર્ટ એટલે કે QPR સાથે સંબંધિત પ્રોફેશનલ્સના જરૂરી સર્ટિફિકેટ પણ રજૂ કરવા પડશે.કંપનીના ડિરેક્ટર, પાર્ટનર અથવા ટ્રસ્ટીમાં કોઈ ફેરફાર થાય, કંપનીની નાણાકીય સ્થિતિ સંબંધિત મહત્વપૂર્ણ માહિતી બદલાય અથવા ઇન્કમ ટેક્સ રિટર્ન સાથે સંબંધિત જરૂરી અપડેટ હોય તો તેની માહિતી પણ UP-RERAની વેબસાઇટ પર નોંધાવવાની રહેશે. આથી પ્રોજેક્ટ પાછળની કંપની અને તેની નાણાકીય સ્થિતિ અંગે ઘર ખરીદનારાઓને વધુ માહિતી મળી શકશે.
ઘર ખરીદનારાઓને શું ફાયદો થશે?
નવા નિયમોથી સૌથી મોટો ફાયદો ઘર ખરીદનારાઓને થવાની અપેક્ષા છે. હવે તેઓ પ્રોજેક્ટની પ્રગતિ, નાણાકીય વ્યવસ્થા અને ઓડિટ સંબંધિત માહિતી વધુ વ્યવસ્થિત રીતે મેળવી શકશે. ખરીદદારોએ જે પૈસા આપ્યા છે તેનો પ્રોજેક્ટના વિકાસમાં યોગ્ય ઉપયોગ થાય છે કે નહીં તેની પારદર્શિતા વધશે.નવા નિયમો હેઠળ બિલ્ડરે UP-RERA દ્વારા નક્કી કરાયેલા ફોર્મેટમાં ઓફર ઓફ પઝેશન જારી કરવાનું રહેશે. એટલે પઝેશન આપવાની પ્રક્રિયા માટે પણ નિર્ધારિત વ્યવસ્થા રહેશે. બીજી તરફ અનરજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટમાં મિલકત ખરીદનાર લોકો પણ જરૂરી વધારાની માહિતી રજૂ કરીને UP-RERAમાં ઓનલાઇન ફરિયાદ નોંધાવી શકશે.
પરિવારના સભ્યના નામે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર પર પણ નિયમ
નવા ફ્રેમવર્કમાં મિલકતના ટ્રાન્સફરને લઈને પણ ફી નક્કી કરવામાં આવી છે. જે વ્યક્તિના નામે પ્રોપર્ટી એલોટ થયેલી હોય તેના મૃત્યુ બાદ પરિવારના સભ્યોના નામે પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે તો ₹1,000 ફી નક્કી કરવામાં આવી છે. જો પ્રોપર્ટી પરિવાર બહારના વ્યક્તિના નામે ટ્રાન્સફર થાય તો આ ફી ₹25,000 સુધી હોઈ શકે છે.આ નિયમ ખાસ કરીને એવા પરિવાર માટે મહત્વપૂર્ણ છે જ્યાં ફ્લેટ અથવા મકાન ખરીદનારના મૃત્યુ બાદ મિલકતના માલિકી હકને પરિવારના સભ્યોના નામે ટ્રાન્સફર કરવાની જરૂર પડે.
હવે બિલ્ડરની જાહેરાતમાં QR કોડ પણ ફરજિયાત
રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની જાહેરાત અને બ્રોશરને લઈને પણ UP-RERAએ નિયમો કડક કર્યા છે. બિલ્ડર અને રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટને જાહેરાતમાં પ્રોજેક્ટની જરૂરી માહિતી સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવવી પડશે. તેમાં UP-RERA રજિસ્ટ્રેશન નંબર, UP-RERA વેબસાઇટ, QR કોડ, કલેક્શન એકાઉન્ટની માહિતી, પ્રોજેક્ટ લોન્ચની તારીખ અને રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટનો રજિસ્ટ્રેશન નંબર સામેલ છે.આ ઉપરાંત જાહેરાતમાં જે પ્રોજેક્ટ નામનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે તે મંજૂર પ્લાનમાં નોંધાયેલા નામ સાથે મેળ ખાતું હોવું જોઈએ. આ નિયમનો હેતુ સંભવિત ખરીદદારને જાહેરાત જોઈને પ્રોજેક્ટ અંગે સાચી અને વેરિફાઇડ માહિતી મળી રહે તે સુનિશ્ચિત કરવાનો છે. એટલે હવે માત્ર આકર્ષક જાહેરાત કરીને ગ્રાહકોને પ્રભાવિત કરવાને બદલે પ્રોજેક્ટની મહત્વપૂર્ણ નિયમનકારી માહિતી પણ દર્શાવવી પડશે.
રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો માટે પણ કડક નિયમ
નવા નિયમો માત્ર બિલ્ડરો પૂરતા મર્યાદિત નથી. રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો માટે પણ નિયમોમાં ફેરફાર કરવામાં આવ્યા છે. રજિસ્ટ્રેશન અને રિન્યુઅલ માટે એજન્ટે ટ્રેનિંગ સર્ટિફિકેટ રજૂ કરવાનું રહેશે. તેમને પોતાના વ્યવહારોનો યોગ્ય રેકોર્ડ રાખવો પડશે અને દર ત્રણ મહિને ટ્રાન્ઝેક્શન સંબંધિત માહિતી સબમિટ કરવાની રહેશે.રિપોર્ટિંગમાં વિલંબ થાય તો ફી પણ ભરવી પડી શકે છે. QPR મોડેથી સબમિટ કરવા માટે ₹15,000, વાર્ષિક ઓડિટ રિપોર્ટમાં વિલંબ માટે ₹25,000 અને એજન્ટની ત્રિમાસિક રિપોર્ટ મોડેથી સબમિટ કરવા માટે ₹10,000 ફીનો પ્રાવધાન કરવામાં આવ્યો છે.
IFMSના પૈસાનો પણ અલગ હિસાબ
પ્રોજેક્ટમાં ઘર ખરીદનાર પાસેથી લેવામાં આવતી IFMS એટલે કે Interest Free Maintenance Securityની રકમ અંગે પણ નિયમ સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યા છે. આ રકમ અલગ બેંક એકાઉન્ટમાં રાખવાની રહેશે. જો કે જ્યારે કોમન એરિયાની મેન્ટેનન્સની જવાબદારી રેસિડેન્ટ્સ એસોસિએશનને સોંપવામાં આવે ત્યારે આ સમગ્ર રકમ એસોસિએશનને ટ્રાન્સફર કરવાની રહેશે.આ ફંડનો ઉપયોગ માત્ર કોમન સુવિધાઓના મેન્ટેનન્સ, રિપેરિંગ અને જરૂરી ફેરફારો માટે જ થઈ શકશે. આ નાણાંનો યોગ્ય ઉપયોગ થયો છે કે નહીં તેનો રેકોર્ડ રાખવો અને તેનું ઓડિટ કરાવવું પણ જરૂરી રહેશે. એટલે મેન્ટેનન્સના નામે ઘર ખરીદનાર પાસેથી લેવામાં આવતા પૈસા પણ હવે વધુ સ્પષ્ટ નાણાકીય વ્યવસ્થામાં રહેશે.
અટવાયેલા પ્રોજેક્ટ માટે પણ નિયમ
UP-RERAએ અટવાયેલા અથવા અટકી ગયેલા પ્રોજેક્ટ્સ અંગે પણ નિયમોને સ્પષ્ટ કર્યા છે. આવા પ્રોજેક્ટમાં રજિસ્ટ્રેશનના એક્સટેન્શન અથવા રદ કરવાની પ્રક્રિયા તેમજ જરૂરિયાત પડે ત્યારે પ્રોજેક્ટની જવાબદારી બીજા પ્રમોટરને ટ્રાન્સફર કરવાની જોગવાઈઓનો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો છે.આ પ્રકારના નિયમો એવા પ્રોજેક્ટ્સમાં ઘર ખરીદનારાઓ માટે મહત્વપૂર્ણ બની શકે છે જ્યાં લાંબા સમયથી બાંધકામ અટકેલું હોય અથવા મૂળ ડેવલપર પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ કરવામાં સક્ષમ ન હોય.
હોમબાયર્સે હવે શું ધ્યાનમાં રાખવું?
જો તમે ઉત્તર પ્રદેશમાં ફ્લેટ, પ્લોટ અથવા અન્ય રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ ખરીદવાની તૈયારીમાં હોવ તો નવા નિયમો તમારા માટે મહત્વપૂર્ણ છે. કોઈપણ પ્રોજેક્ટમાં પૈસા આપતા પહેલાં UP-RERA રજિસ્ટ્રેશન નંબર, પ્રોજેક્ટની મંજૂરી, પ્રગતિ રિપોર્ટ, બિલ્ડરની વિગતો અને પ્રોજેક્ટના નાણાકીય રેકોર્ડ સંબંધિત ઉપલબ્ધ માહિતી તપાસવી વધુ જરૂરી બની છે.ખાસ કરીને જાહેરાતમાં દર્શાવવામાં આવેલા QR કોડ અને UP-RERA રજિસ્ટ્રેશન નંબર દ્વારા પ્રોજેક્ટની વિગતો ચકાસવી જોઈએ. કેશ પેમેન્ટથી દૂર રહેવું અને તમામ પેમેન્ટનું યોગ્ય બેંકિંગ રેકોર્ડ જાળવવું પણ ખરીદદાર માટે સુરક્ષિત વ્યવહાર રહેશે.
નવા નિયમોનો મૂળ હેતુ શું?
UP-RERAના નવા ફ્રેમવર્કનો મૂળ હેતુ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટમાં પૈસાની પારદર્શિતા, પ્રોજેક્ટની પ્રગતિ અને બિલ્ડર-એજન્ટની જવાબદારી વધારવાનો છે. ત્રણ અલગ બેંક એકાઉન્ટ, 70:30ના ફંડ ટ્રાન્સફરની વ્યવસ્થા, કેશ પેમેન્ટ પર પ્રતિબંધ, વાર્ષિક ઓડિટ, જાહેરાતમાં QR કોડ અને રજિસ્ટ્રેશન નંબર જેવી જોગવાઈઓથી ગ્રાહકને પ્રોજેક્ટમાં પૈસા લગાવતા પહેલાં વધુ માહિતી મળી શકે છે.ખાસ કરીને ઘર ખરીદનાર માટે સૌથી મહત્વની બાબત એ છે કે હવે પ્રોજેક્ટમાં આવતી રકમ અને તેના ઉપયોગ વચ્ચે વધુ સ્પષ્ટ ટ્રેકિંગ બનાવવામાં આવ્યું છે. આથી બિલ્ડર માટે પ્રોજેક્ટના પૈસાનો મનસ્વી ઉપયોગ કરવો મુશ્કેલ બનશે અને નિયમનકારી દેખરેખ પણ મજબૂત બનશે.
UP-RERAના નવા નિયમો ઉત્તર પ્રદેશના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર માટે મોટો નિયમનકારી ફેરફાર છે. દરેક પ્રોજેક્ટ માટે ત્રણ બેંક એકાઉન્ટ, ખરીદદાર પાસેથી કેશ પેમેન્ટ પર પ્રતિબંધ, 70 ટકા રકમ સેપરેટ એકાઉન્ટમાં ટ્રાન્સફર, પ્રોજેક્ટ લોનની રકમની અલગ વ્યવસ્થા અને વાર્ષિક ઓડિટ જેવી જોગવાઈઓથી બિલ્ડરોની નાણાકીય જવાબદારી વધશે. સાથે જ જાહેરાતમાં QR કોડ અને રજિસ્ટ્રેશન નંબર ફરજિયાત બનવાથી ઘર ખરીદનારને પ્રોજેક્ટની માહિતી તપાસવામાં મદદ મળશે.બીજી તરફ એજન્ટો માટે ટ્રેનિંગ, ટ્રાન્ઝેક્શન રેકોર્ડ અને ત્રિમાસિક રિપોર્ટિંગ જેવી શરતો તથા IFMS ફંડના ઉપયોગ માટે અલગ નિયમો પણ ગ્રાહક સુરક્ષાને વધુ મજબૂત બનાવવાનો પ્રયાસ છે. હવે જો આ નિયમોનું કડક અને સતત પાલન થાય, તો ઉત્તર પ્રદેશના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં પારદર્શિતા વધવાની સાથે ઘર ખરીદનારાઓનો વિશ્વાસ પણ મજબૂત થઈ શકે છે.
