બે ટાવરના ગેરકાયદે બાંધકામ સામેના નવ વર્ષના લાંબા યુદ્ધનો ઓગસ્ટ-૨૮ મી ને દિને નવ સેકંડમાં અંત આવ્યો. દેશમાં જમીનદોસ્ત કરાયેલી સૌથી ઊંચી ઇમારત – સુપરટેક ટવીન ટાવર્સને તોડી પાડવાની કામગીરી સુપ્રીમ કોર્ટના હુકમથી કરાઇ હતી. ઉત્તર પ્રદેશના દિલ્હી પાસેના નોઇડામાં લગભગ ૧૦૦ મીટર ઊંચું આ બાંધકામ ૩૭૦૦ કિલો સ્ફોટક પદાર્થોની મદદથી તોડી પાડવામાં આવ્યું હતું. દક્ષિણ આફ્રિકાની એક પેઢીને ટેકનોલોજી સાંકળતી આ ઇમારત તોડી પાડવાની કામગીરી એક અત્યંત જરૂરી કામગીરી હતી.
દેશના કાયદા સાથે ખોટું કરવાની કોઇ પણ કામગીરીને માફી નહીં આપવામાં આવે એ સ્થાપિત કરવાનું હતું. રીઅલ એસ્ટેટની પેઢીઓ પોતાને ગમે તેટલી મહાન માને, પોતાને ગમે તેટલી લાગવગવાળી માનતી હોય, તેમને તમામ ખરીદનારાઓ, તેમના જીવનની ગુણવત્તા, પ્રામાણિકતા બિલ્ડરો અને પર્યાવરણની રક્ષા માટે નિયમોનું પાલન કરવું જ પડશે. આમ છતાં નાશ કરાયેલી અસ્કયામતના કદ અને મૂલ્ય એક સવાલ પેદા કરે છે કે આ કામગીરીએ ઘર ખરીદનારાઓના હિત અને ચિંતાને જોખમમાં મૂકનાર બિલ્ડરો અને સત્તાવાળાઓને કોઇ કડક સંદેશો પાઠવ્યો છે. આવાં ગેરકાયદે બાંધકામ કરનારાઓ સામે આ પગલું લાલબત્તી બનશે?
રીઅલ એસ્ટેટની પેઢી સુપરટેકે ૨૦૦૫ માં નોઇડામાં એમેરાલ્ડ કોર્ટ રેસિડેન્શિયલ કોમ્પલેકસનું બાંધકામ શરૂ કર્યું. તે નવ માળના ૧૪ ટાવર બાંધવાની હતી. આમ છતાં ૨૦૧૨ માં સુપરટેકે પ્લાન બદલી કોમ્પલેકસની સંખ્યા વધારીને ચૌદને બદલે પંદર ઇમારતોની કરી અને દરેક ઇમારતોમાં નવને બદલે અગિયાર માળ બાંધવાનું નકકી થયું અને ચાલીસ – ચાલીસ માળના બે વધુ ટાવર બાંધવાનાં થયાં. આમ છતાં ટવીર ટાવરના ૪૦ માળ રહેવાસીઓ અને સુપરટેક વચ્ચે મુખ્ય કાનૂની તકરાર બની ગઇ. આ મામલો અલ્લાહાબાદ હાઇકોર્ટથી સુપ્રીમ કોર્ટ ગયો અને આખરે ઓગસ્ટ – ૨૦૨૧ માં સુપ્રીમ કોર્ટે બંને ટાવરનાં સમગ્ર બાંધકામો ગેરકાયદે જાહેર કર્યાં. તેણે નોઇડાના સત્તાધીશો અને સુપરટેક વચ્ચેની સાંઠગાંઠ દર્શાવી અને એવો પણ સંદેશો પાઠવ્યો કે ઘર લેવા નીકળે તે કંઇ પણ પધરાવો તે લઇ લેશે એમ ધારી લેવું નહીં.
સુપ્રીમ કોર્ટે એવું પણ સ્પષ્ટ કર્યું હતું કે નવા ફલેટ ઉમેરી કોમન એરિયામાં ઘટાડો કરાયો હોવાથી વ્યકિતગત ફલેટ માલિકોની મંજૂરી લેવાની જરૂરી હતી. કોર્ટે કહ્યું હતું કે, નવા ફલેટ ઉમેરીને અને ફલેટની સંખ્યા ૬૫૦ થી વધારી ૧૫૦૦ કરી વધારાના ટાવરે કોમન એરિયામાં વ્યકિતગત ફલેટ માલિકોનો અવિભાજીત હિસ્સો ઘટાડયો હતો.
કોર્ટે ઇમારતો તોડી પાડવાનો હુકમ કર્યો ત્યાર પછી કેટલાંક લોકોએ સવાલ કરવા માંડયા: ‘આખી ઇમારતો શા માટે તોડી પાડવી જોઇએ?’, બિલ્ડરોને સખત દંડ કેમ ન કરવો? અસરગ્રસ્ત રહેવાસીઓને વળતર આપી શકાયું હોત.’ આમ છતાં સુપ્રીમ કોર્ટ મકકમ હતી કે કડક સંદેશો આપવો જ રહ્યો: દરેક સત્તાવાળાઓને લાંચ આપી તમે બાંધકામના કાયદાઓની ઐસી કી તૈસી ન કરી શકાય. સૌથી પહેલાં આપણે સમજવું જોઇએ કે નોઇડાના સત્તાવાળાઓ અને રીઅલ એસ્ટેટ કંપની વચ્ચેની સાંઠગાંઠને કારણે આ બે ટાવરો બન્યાં. આખા પ્રોજેકટનું વેચાણ બિલ્ડરોએ મંજૂર કરાવેલા પ્લાનના આધારે કરાવ્યું હતું. પછી બિલ્ડરોએ નોઇડા સત્તાવાળાઓ એવી નવી પોલીસી અપનાવવા સમજાવ્યા કે ફલોર એરિયા રેશિયોમાં ખરીદનારની સંમતિથી વધારો થઇ શકે.
આથી સુપરટેકે આગળ વધી તે વધારાના ફલોર એરિયા રેશિયો માટે પૈસા ચૂકવ્યા પણ ખરીદનારની સંમતિ કયારેય નહીં લીધી અને નોઇડા સત્તાવાળાઓએ એ સંમતિનો આગ્રહ રાખ્યા વગર તે વધારાના ફલોર એરિયા રેશિયોને મંજૂરી આપી દીધી. આનો અર્થ એ થયો કે ફલોર એરિયા રેશિયો પહેલી વાર આઠ કરોડ રૂપિયામાં અને બીજી વાર પંદર કરોડ રૂપિયા એમ રૂા. ૨૩ કરોડમાં બે વાર ખરીદાયો હતો. ગ્રીન બેલ્ટ પર બંધાયેલો આ પ્રોજેકટ માળની સંખ્યા વધારવા ત્રણ વાર સુધારાયો હતો. હવે સુપરટેક કહે છે કે અમારી ઇમારત તોડી પાડવાથી રૂા. ૫૦૦ કરોડનું નુકસાન થયું. જેમણે પ્રોજેકટમાં ફલેટનું બુકિંગ કરાવ્યું છે તેને તેમની પૂરી રકમ સુપરટેક કંપની ચૂકવશે પણ હમણાં તો તેમને રૂા. એક કરોડ મળશે જે તા. ૩૦ મી સપ્ટેમ્બર સુધીમાં કંપનીના ઇન્ટરીય રીઝોબ્યુશન પ્રોફેશનલ દ્વારા ચૂકવાશે.
૨૦૧૬ થી રીઅર એસ્ટેટના નિયમનો કાયદો હોવા છતાં ખરીદનારાઓના હિતોની રખેવાળી કેમ મોટો પડકાર છે?નોઇડા ઓથોરિટીના સી.ઇ.ઓ. રિતુ મહેશ્વરી કહે છે કે આ ઘટના બિલ્ડરો માટે જ નહીં, પણ સરકારી અધિકારીઓ માટે પણ પાઠ સમાન છે. નિયમોનું ઉલ્લંઘન થયું હોય તો વહેલે મોડે જવાબદારી નકકી કરવી જ પડશે. રિતુ મહેશ્વરી કહે છે કે અમે ફલોર એરિયા રેશિયોના નિયમો વધુ કડક બનાવ્યા છે. પણ સવાલ એ છે કે પહેલેથી મજબૂત અને પારદર્શક તંત્ર હોત તો આ દિવસ જોવા નહીં પડયા હોત.
સુપર ટેકના ટાવર તોડી પડાયા તે ફલેટ માલિકો માટે મોટો વિજય અને બિલ્ડરો અને અધિકારીઓને મોટો તમાચો છે. પણ ઇમારત તોડી પાડીને અનિષ્ટને દૂર કરવાને બદલે અનિષ્ટને ઊગતું જ ડામી દેવાની જરૂર છે. ઇલાજ કરતાં સાવધાની સારી. કસૂરવાર બિલ્ડરોને કહી દો કે તમે કોઇ રીતે કાયદો તોડશો તો તેની ભારે કિંમત ચૂકવવી પડશે. આખી સમસ્યાનો ઊંડાણથી અભ્યાસ કરી સર્વગ્રાહી માર્ગદર્શિકા નકકી થવી જ જોઇએ અને સંકળાયેલા સૌ કોઇની જવાબદારી અને ઉત્તરદાયિત્વ નકકી થવી જ જોઇએ.
– આ લેખમાં પ્રગટ થયેલા વિચારો લેખકના પોતાના છે.
બે ટાવરના ગેરકાયદે બાંધકામ સામેના નવ વર્ષના લાંબા યુદ્ધનો ઓગસ્ટ-૨૮ મી ને દિને નવ સેકંડમાં અંત આવ્યો. દેશમાં જમીનદોસ્ત કરાયેલી સૌથી ઊંચી ઇમારત – સુપરટેક ટવીન ટાવર્સને તોડી પાડવાની કામગીરી સુપ્રીમ કોર્ટના હુકમથી કરાઇ હતી. ઉત્તર પ્રદેશના દિલ્હી પાસેના નોઇડામાં લગભગ ૧૦૦ મીટર ઊંચું આ બાંધકામ ૩૭૦૦ કિલો સ્ફોટક પદાર્થોની મદદથી તોડી પાડવામાં આવ્યું હતું. દક્ષિણ આફ્રિકાની એક પેઢીને ટેકનોલોજી સાંકળતી આ ઇમારત તોડી પાડવાની કામગીરી એક અત્યંત જરૂરી કામગીરી હતી.
દેશના કાયદા સાથે ખોટું કરવાની કોઇ પણ કામગીરીને માફી નહીં આપવામાં આવે એ સ્થાપિત કરવાનું હતું. રીઅલ એસ્ટેટની પેઢીઓ પોતાને ગમે તેટલી મહાન માને, પોતાને ગમે તેટલી લાગવગવાળી માનતી હોય, તેમને તમામ ખરીદનારાઓ, તેમના જીવનની ગુણવત્તા, પ્રામાણિકતા બિલ્ડરો અને પર્યાવરણની રક્ષા માટે નિયમોનું પાલન કરવું જ પડશે. આમ છતાં નાશ કરાયેલી અસ્કયામતના કદ અને મૂલ્ય એક સવાલ પેદા કરે છે કે આ કામગીરીએ ઘર ખરીદનારાઓના હિત અને ચિંતાને જોખમમાં મૂકનાર બિલ્ડરો અને સત્તાવાળાઓને કોઇ કડક સંદેશો પાઠવ્યો છે. આવાં ગેરકાયદે બાંધકામ કરનારાઓ સામે આ પગલું લાલબત્તી બનશે?
રીઅલ એસ્ટેટની પેઢી સુપરટેકે ૨૦૦૫ માં નોઇડામાં એમેરાલ્ડ કોર્ટ રેસિડેન્શિયલ કોમ્પલેકસનું બાંધકામ શરૂ કર્યું. તે નવ માળના ૧૪ ટાવર બાંધવાની હતી. આમ છતાં ૨૦૧૨ માં સુપરટેકે પ્લાન બદલી કોમ્પલેકસની સંખ્યા વધારીને ચૌદને બદલે પંદર ઇમારતોની કરી અને દરેક ઇમારતોમાં નવને બદલે અગિયાર માળ બાંધવાનું નકકી થયું અને ચાલીસ – ચાલીસ માળના બે વધુ ટાવર બાંધવાનાં થયાં. આમ છતાં ટવીર ટાવરના ૪૦ માળ રહેવાસીઓ અને સુપરટેક વચ્ચે મુખ્ય કાનૂની તકરાર બની ગઇ. આ મામલો અલ્લાહાબાદ હાઇકોર્ટથી સુપ્રીમ કોર્ટ ગયો અને આખરે ઓગસ્ટ – ૨૦૨૧ માં સુપ્રીમ કોર્ટે બંને ટાવરનાં સમગ્ર બાંધકામો ગેરકાયદે જાહેર કર્યાં. તેણે નોઇડાના સત્તાધીશો અને સુપરટેક વચ્ચેની સાંઠગાંઠ દર્શાવી અને એવો પણ સંદેશો પાઠવ્યો કે ઘર લેવા નીકળે તે કંઇ પણ પધરાવો તે લઇ લેશે એમ ધારી લેવું નહીં.
સુપ્રીમ કોર્ટે એવું પણ સ્પષ્ટ કર્યું હતું કે નવા ફલેટ ઉમેરી કોમન એરિયામાં ઘટાડો કરાયો હોવાથી વ્યકિતગત ફલેટ માલિકોની મંજૂરી લેવાની જરૂરી હતી. કોર્ટે કહ્યું હતું કે, નવા ફલેટ ઉમેરીને અને ફલેટની સંખ્યા ૬૫૦ થી વધારી ૧૫૦૦ કરી વધારાના ટાવરે કોમન એરિયામાં વ્યકિતગત ફલેટ માલિકોનો અવિભાજીત હિસ્સો ઘટાડયો હતો.
કોર્ટે ઇમારતો તોડી પાડવાનો હુકમ કર્યો ત્યાર પછી કેટલાંક લોકોએ સવાલ કરવા માંડયા: ‘આખી ઇમારતો શા માટે તોડી પાડવી જોઇએ?’, બિલ્ડરોને સખત દંડ કેમ ન કરવો? અસરગ્રસ્ત રહેવાસીઓને વળતર આપી શકાયું હોત.’ આમ છતાં સુપ્રીમ કોર્ટ મકકમ હતી કે કડક સંદેશો આપવો જ રહ્યો: દરેક સત્તાવાળાઓને લાંચ આપી તમે બાંધકામના કાયદાઓની ઐસી કી તૈસી ન કરી શકાય. સૌથી પહેલાં આપણે સમજવું જોઇએ કે નોઇડાના સત્તાવાળાઓ અને રીઅલ એસ્ટેટ કંપની વચ્ચેની સાંઠગાંઠને કારણે આ બે ટાવરો બન્યાં. આખા પ્રોજેકટનું વેચાણ બિલ્ડરોએ મંજૂર કરાવેલા પ્લાનના આધારે કરાવ્યું હતું. પછી બિલ્ડરોએ નોઇડા સત્તાવાળાઓ એવી નવી પોલીસી અપનાવવા સમજાવ્યા કે ફલોર એરિયા રેશિયોમાં ખરીદનારની સંમતિથી વધારો થઇ શકે.
આથી સુપરટેકે આગળ વધી તે વધારાના ફલોર એરિયા રેશિયો માટે પૈસા ચૂકવ્યા પણ ખરીદનારની સંમતિ કયારેય નહીં લીધી અને નોઇડા સત્તાવાળાઓએ એ સંમતિનો આગ્રહ રાખ્યા વગર તે વધારાના ફલોર એરિયા રેશિયોને મંજૂરી આપી દીધી. આનો અર્થ એ થયો કે ફલોર એરિયા રેશિયો પહેલી વાર આઠ કરોડ રૂપિયામાં અને બીજી વાર પંદર કરોડ રૂપિયા એમ રૂા. ૨૩ કરોડમાં બે વાર ખરીદાયો હતો. ગ્રીન બેલ્ટ પર બંધાયેલો આ પ્રોજેકટ માળની સંખ્યા વધારવા ત્રણ વાર સુધારાયો હતો. હવે સુપરટેક કહે છે કે અમારી ઇમારત તોડી પાડવાથી રૂા. ૫૦૦ કરોડનું નુકસાન થયું. જેમણે પ્રોજેકટમાં ફલેટનું બુકિંગ કરાવ્યું છે તેને તેમની પૂરી રકમ સુપરટેક કંપની ચૂકવશે પણ હમણાં તો તેમને રૂા. એક કરોડ મળશે જે તા. ૩૦ મી સપ્ટેમ્બર સુધીમાં કંપનીના ઇન્ટરીય રીઝોબ્યુશન પ્રોફેશનલ દ્વારા ચૂકવાશે.
૨૦૧૬ થી રીઅર એસ્ટેટના નિયમનો કાયદો હોવા છતાં ખરીદનારાઓના હિતોની રખેવાળી કેમ મોટો પડકાર છે?નોઇડા ઓથોરિટીના સી.ઇ.ઓ. રિતુ મહેશ્વરી કહે છે કે આ ઘટના બિલ્ડરો માટે જ નહીં, પણ સરકારી અધિકારીઓ માટે પણ પાઠ સમાન છે. નિયમોનું ઉલ્લંઘન થયું હોય તો વહેલે મોડે જવાબદારી નકકી કરવી જ પડશે. રિતુ મહેશ્વરી કહે છે કે અમે ફલોર એરિયા રેશિયોના નિયમો વધુ કડક બનાવ્યા છે. પણ સવાલ એ છે કે પહેલેથી મજબૂત અને પારદર્શક તંત્ર હોત તો આ દિવસ જોવા નહીં પડયા હોત.
સુપર ટેકના ટાવર તોડી પડાયા તે ફલેટ માલિકો માટે મોટો વિજય અને બિલ્ડરો અને અધિકારીઓને મોટો તમાચો છે. પણ ઇમારત તોડી પાડીને અનિષ્ટને દૂર કરવાને બદલે અનિષ્ટને ઊગતું જ ડામી દેવાની જરૂર છે. ઇલાજ કરતાં સાવધાની સારી. કસૂરવાર બિલ્ડરોને કહી દો કે તમે કોઇ રીતે કાયદો તોડશો તો તેની ભારે કિંમત ચૂકવવી પડશે. આખી સમસ્યાનો ઊંડાણથી અભ્યાસ કરી સર્વગ્રાહી માર્ગદર્શિકા નકકી થવી જ જોઇએ અને સંકળાયેલા સૌ કોઇની જવાબદારી અને ઉત્તરદાયિત્વ નકકી થવી જ જોઇએ.
– આ લેખમાં પ્રગટ થયેલા વિચારો લેખકના પોતાના છે.