સામાન્ય રીતે દરેક વિસ્તારમા જમીન સંપત્તિનો એક વાસ્તવિક બાજરભાવ સરકાર નક્કી કરે છે તે જંત્રી છે. મિશ્ર અર્થતંત્રવાળા આપણાં દેશમાં વ્યક્તિ ખાનગી મિલકત રાખી શકે છે. જમીન મકાન ખરીદી શકે છે. વેચી શકે છે. વ્યક્તિ કે સંસ્થા દ્વારા થતા આ ખરીદ-વેચાણને સરકાર પાસે નોંધવવું જરૂરી છે. કારણ આ ખરીદી-વેચાણ એ મૂળમાંતો માલિકીપણાની અદલા બદલી છે. આ માલિકીપણાની અદલા બદલી સરકારી ચોપડે નોંધવાની પ્રક્રિયાને રજીસ્ટ્રેશન કહે છે. દસ્તાવેજ એ માલીકીપણાનો પૂરાવો છે. સરકાર માલિકીપણાની અદલા-બદલીના ખરીદ વેચાણને રજીસ્ટ્રેશન ધ્વારા કાયદાકીય પિઠબળ પૂરૂ પાડે છે.
ભવિષ્યમાં થનારા દાવા માટે આ રજીસ્ટ્રેશન ઊપયોગી કાયદાકીય અધાર બને છે. હવે સરકાર આ રજીસ્ટ્રેશન કરવા માટે વ્યક્તિ કે સંસ્થાપાસેથી ફી, વેરા વસુલે છે. આ વેરા કે ફી કેટલા લેવા તેનો આધાર સંપત્તિના મૂલ્ય ઊપર છે. એટલે જ આપણે જેટલા રૂપિયાનો દસ્તાવેજ કરીએ છીએ તે મૂજબ રજીસ્ટ્રેશન ફી તથા દસ્તાવેજ ફી લાગે છે અને આપણી સંપત્તિનું મૂલ્ય પણ તે મૂજબ જ ગણાય છે! તાજેતરમાં જ ગુજરાત સરકારે 2011 થી ચાલ્યા આવતી જંત્રીના દરમાં વધારો કર્યો છે. તેને બેગણી કરી છે. જેનો વ્યાપક વિરોધ થયો, અનેક તર્ક રજૂ થયા. જેમકે જંત્રીના દર વધવાથી મકાન મોંઘા થશે! જમીન મકાનના ભાવમાં વધરો થશે! રીયલ એસ્ટેટમાં મંદી આવશે! વગેરે!
શહેરોમાં બિલ્ડીંગ બાંધકામ એક વ્યવસાય છે. કરોડો અબજોનું રોકાણ કરનારા બિલ્ડરો આ વેરા વધારા માટે ઉપરોક્ત દલિલો કરે તે સમજી શકાય છે.! પરંતુ આપણા છાપા-ચેનલો અને ઘણા અર્થશાસ્ત્રના તજજ્ઞો પણ આ જ દલિલો કરે છે. ત્યારે આશ્ચર્ય થાય છે. કે ખરેખર આવું હોય ખરૂં? જંત્રી થી મકાનના ભાવ વધે? જંત્રીના દર વધે તો તે મુજબનો વધારે વંશે મકાન ખરીદનારાએ ભરવાનો થાય એમા બિલ્ડરોને શું નૂકશાન થાય? સાઠલાખ કે કરોડનું મકાન ખરીદનાર વ્યક્તિને રજીસ્ટ્રેશન ફી, કે વેશમાં ચાર લાખ ભરવાને બદલે છ લાખ ભરવાના થાય તો એ મકાન ખરીદવાનું માંડીવાળે? જંત્રી વધવાથી ખરીદવેચાણ પર ભરવાનો ટેક્ષ વધે એમા જમીનના ભાવ કેવી રીતે વધે?
સરકાર જંત્રી કેમ નક્કી કરે છે? અર્થતંત્રમાં રોજ અનેક મિલકતોનું ખરીદ-વેચાણ થાય છે. આ ખરીદ વેચાણના દસ્તાવેજ થાય છે. વ્યક્તિઓ જે મૂલ્યોની સંપત્તિ ખરીદે તે મૂજબ તેણે વેરો કે ફી ભરવાની થાય. દા.ત. તમે જેટલા રૂપિયાનું માકાન કે જમીન ખરીદો તેના 6% રજીસ્ટ્રેશન ફી ભરવાની થાય. જો તમે દસ લાખનો દસ્તાવેજ કરો છો તો તમારે 60 હજાર ફી ભરવાની થાય. હવે બિલ્ડર કે વેચનાર ખરીદનારને સમજાવે છે કે મકાન ભલે દસ લાખનું હોય પણ તમે પાંચ લાખનો જ દસ્તાવેજ કરો તો તમારે 30 હજાર ફી ભરવાની થશે! 30 હજાર બચશે! ગ્રાહક ફી ઓછી ભરવાની લાલચે દસ લાખના મકાનો પાંચ લાખનો દસ્તાવેજ કરે છે. જો કે તે ચૂકવે છે તો દસ જ લાખ! માત્ર વેરો બચાવવા દસ્તાવેજ ઓછી કીંમતનો કરે છે! જૂના સમયમાં તો ગ્રામ વિસ્તારોમાં પાણીના ભાવે દસ્તાવેજ થતા.
દસ્તાવેજ ઓછી રકમનો થાય ત્યારે જમીન- મકાન ખરીદનારને માત્ર સ્ટેમ્પડયુટી બચે છે વળી તેણે દસ્તાવેજ ઉપરની રકમ રોકડમાં આપવી પડે છે.અહીં મોટો ફાયદો જમીન-મકાન વેચનાર બિલ્ડર-માલિકને થાય છે. જમીન-મકાન વેચાણની જે આવકથઇ તે ચોપડે નોંધાય છે! દસ્તાવેજ ઓછી રકમનો થાય તો ચોપડે ઓછી રકમ નોંધાય છે અને ભવિષ્યમાં તેના પર લાગનારો વેરો ઓછો ભરવો પડે છે. એટલે એક રીતે ઓછી રકમનો દસ્તાવેજ તે કર ચોરી માટે છે!
આજે સૌ જાણે છે કે શહેરોમાં જમીન-મકાન ખરીદીમાં 60/40ની સીસ્ટમ ચાલે છે. કુલ રકમના 60 ટકા ચેકથી અને 40 ટકા રોકડા! દસ્તાવેજ 60 ટકા રકમનો જ થશે! 40 ટકા રકમ કાળુ નાણું બનશે! એટલે 1 કરોડના ફલેટ બંગલાનો દસ્તાવેજ 60 થી 50 લાખનો જ થાય છે! ગ્રાહકને ચાર-પાંચ લાખ સ્ટેમ્પ ડયુટી બચે છે પણ બિલ્ડરને 40 લાખ કર ન ભરવો પડે. તેવી રકમ મળે છે!સરકાર આ જાણે છે બજારમાં ભાવ કરોડોને છે અને દસ્તાવેજ લાખોમાં થાય છે.
આ અટકાવવા માટે સરકારે ભાવ ડબલ કર્યા છે. સરકાર કહેવા માંગે છે કે તમે દસ્તાવેજ લાખનો કરો. પચાસ લાખનો કે કરોડનો સ્ટેમ્પ ડયુટી તો કરોડ મુજબ જ થશે. એટલે વાસ્તવમાં સ્ટેમ્પ ડયુટી ડબલ ભરવાની થાય ! અને એ પણ એવા લોકોને જેઓ ખોટી રીતે ઓછી રકમનો દસ્તાવેજ કરતા હતા. જેઓ બજારભાવ મુજબ જ અને મૂળ ખરીદ કીંમત મુજબ જ દસ્તાવેજ કરે છે. તેમને આ નવી જંત્રીથી કોઇ ફેર પડવાનો નથી.
જંત્રી વધવાના ફાયદા પણ છે જેમકે સરકારી ચોપડે મિલકતનું મૂલ્ય વધે છે! વળી સરકાર પોતે જ જયારે જમીન-મકાન ખરીદે કે ભાડે લે છે ત્યારે પોતે નક્કી કરેલી કીંમતથી ઓછા ભાવ ચૂકવી શકતી નથી. જંત્રી વધવાથી 60/40ની સિસ્ટમ મુજબ સર્જાતું કાળુંનાણું ઘટી જાય. ખરીદનારને દસ્તાવેજનું મૂલ્ય વધવાતી વધારે રકમની લોન મળે અને આકસ્મિક દુર્ઘટનાઓમાં વળતર રજીસ્ટ્રેશન મુજબ મળી શકે પણ જંત્રી વધવાથી જમીનના ભાવ કેવી રીતે વધે? મકાનના ભાવ કેવી રીતે વધે!આખી વાતમાં સમજવાનું એ છે કે જંત્રીનો બોજો ગ્રાહક ઉપર પડે છે તો સરકારને રજૂઆત કરવા બિલ્ડરો કેમ ગયા?અને રજૂઆત થઇ અને તરત કોઇ આંદોલન કે દેખાવો વગર સરકારે જંત્રીનો વિચાર મોકૂફ કેમ રાખ્યો. વાત સ્પષ્ટ છે! બિલ્ડર લોબીને જંત્રી વધવાથી વેરો તેનો માથે નથી આવવાનો પણ સરકારના ચોપડે રકમ વધારે નોંધાવવાથી આવકવેરો વધારે ભરવાનો થાય જે ખૂંચે છે તે આ!અને સરકારે તરત જ નિર્ણય મોકુફ રાખ્યો કારણ બિલ્ડર લોબીમાં મોટાભાગે રાજકારણીઓના જ નાણા રમે છે. બધું થાળે પડશે એટલે વધેલી જંત્રી લાગુ પડવાની જ છે!
– આ લેખમાં પ્રગટ થયેલાં વિચારો લેખકનાં પોતાના છે
સામાન્ય રીતે દરેક વિસ્તારમા જમીન સંપત્તિનો એક વાસ્તવિક બાજરભાવ સરકાર નક્કી કરે છે તે જંત્રી છે. મિશ્ર અર્થતંત્રવાળા આપણાં દેશમાં વ્યક્તિ ખાનગી મિલકત રાખી શકે છે. જમીન મકાન ખરીદી શકે છે. વેચી શકે છે. વ્યક્તિ કે સંસ્થા દ્વારા થતા આ ખરીદ-વેચાણને સરકાર પાસે નોંધવવું જરૂરી છે. કારણ આ ખરીદી-વેચાણ એ મૂળમાંતો માલિકીપણાની અદલા બદલી છે. આ માલિકીપણાની અદલા બદલી સરકારી ચોપડે નોંધવાની પ્રક્રિયાને રજીસ્ટ્રેશન કહે છે. દસ્તાવેજ એ માલીકીપણાનો પૂરાવો છે. સરકાર માલિકીપણાની અદલા-બદલીના ખરીદ વેચાણને રજીસ્ટ્રેશન ધ્વારા કાયદાકીય પિઠબળ પૂરૂ પાડે છે.
ભવિષ્યમાં થનારા દાવા માટે આ રજીસ્ટ્રેશન ઊપયોગી કાયદાકીય અધાર બને છે. હવે સરકાર આ રજીસ્ટ્રેશન કરવા માટે વ્યક્તિ કે સંસ્થાપાસેથી ફી, વેરા વસુલે છે. આ વેરા કે ફી કેટલા લેવા તેનો આધાર સંપત્તિના મૂલ્ય ઊપર છે. એટલે જ આપણે જેટલા રૂપિયાનો દસ્તાવેજ કરીએ છીએ તે મૂજબ રજીસ્ટ્રેશન ફી તથા દસ્તાવેજ ફી લાગે છે અને આપણી સંપત્તિનું મૂલ્ય પણ તે મૂજબ જ ગણાય છે! તાજેતરમાં જ ગુજરાત સરકારે 2011 થી ચાલ્યા આવતી જંત્રીના દરમાં વધારો કર્યો છે. તેને બેગણી કરી છે. જેનો વ્યાપક વિરોધ થયો, અનેક તર્ક રજૂ થયા. જેમકે જંત્રીના દર વધવાથી મકાન મોંઘા થશે! જમીન મકાનના ભાવમાં વધરો થશે! રીયલ એસ્ટેટમાં મંદી આવશે! વગેરે!
શહેરોમાં બિલ્ડીંગ બાંધકામ એક વ્યવસાય છે. કરોડો અબજોનું રોકાણ કરનારા બિલ્ડરો આ વેરા વધારા માટે ઉપરોક્ત દલિલો કરે તે સમજી શકાય છે.! પરંતુ આપણા છાપા-ચેનલો અને ઘણા અર્થશાસ્ત્રના તજજ્ઞો પણ આ જ દલિલો કરે છે. ત્યારે આશ્ચર્ય થાય છે. કે ખરેખર આવું હોય ખરૂં? જંત્રી થી મકાનના ભાવ વધે? જંત્રીના દર વધે તો તે મુજબનો વધારે વંશે મકાન ખરીદનારાએ ભરવાનો થાય એમા બિલ્ડરોને શું નૂકશાન થાય? સાઠલાખ કે કરોડનું મકાન ખરીદનાર વ્યક્તિને રજીસ્ટ્રેશન ફી, કે વેશમાં ચાર લાખ ભરવાને બદલે છ લાખ ભરવાના થાય તો એ મકાન ખરીદવાનું માંડીવાળે? જંત્રી વધવાથી ખરીદવેચાણ પર ભરવાનો ટેક્ષ વધે એમા જમીનના ભાવ કેવી રીતે વધે?
સરકાર જંત્રી કેમ નક્કી કરે છે? અર્થતંત્રમાં રોજ અનેક મિલકતોનું ખરીદ-વેચાણ થાય છે. આ ખરીદ વેચાણના દસ્તાવેજ થાય છે. વ્યક્તિઓ જે મૂલ્યોની સંપત્તિ ખરીદે તે મૂજબ તેણે વેરો કે ફી ભરવાની થાય. દા.ત. તમે જેટલા રૂપિયાનું માકાન કે જમીન ખરીદો તેના 6% રજીસ્ટ્રેશન ફી ભરવાની થાય. જો તમે દસ લાખનો દસ્તાવેજ કરો છો તો તમારે 60 હજાર ફી ભરવાની થાય. હવે બિલ્ડર કે વેચનાર ખરીદનારને સમજાવે છે કે મકાન ભલે દસ લાખનું હોય પણ તમે પાંચ લાખનો જ દસ્તાવેજ કરો તો તમારે 30 હજાર ફી ભરવાની થશે! 30 હજાર બચશે! ગ્રાહક ફી ઓછી ભરવાની લાલચે દસ લાખના મકાનો પાંચ લાખનો દસ્તાવેજ કરે છે. જો કે તે ચૂકવે છે તો દસ જ લાખ! માત્ર વેરો બચાવવા દસ્તાવેજ ઓછી કીંમતનો કરે છે! જૂના સમયમાં તો ગ્રામ વિસ્તારોમાં પાણીના ભાવે દસ્તાવેજ થતા.
દસ્તાવેજ ઓછી રકમનો થાય ત્યારે જમીન- મકાન ખરીદનારને માત્ર સ્ટેમ્પડયુટી બચે છે વળી તેણે દસ્તાવેજ ઉપરની રકમ રોકડમાં આપવી પડે છે.અહીં મોટો ફાયદો જમીન-મકાન વેચનાર બિલ્ડર-માલિકને થાય છે. જમીન-મકાન વેચાણની જે આવકથઇ તે ચોપડે નોંધાય છે! દસ્તાવેજ ઓછી રકમનો થાય તો ચોપડે ઓછી રકમ નોંધાય છે અને ભવિષ્યમાં તેના પર લાગનારો વેરો ઓછો ભરવો પડે છે. એટલે એક રીતે ઓછી રકમનો દસ્તાવેજ તે કર ચોરી માટે છે!
આજે સૌ જાણે છે કે શહેરોમાં જમીન-મકાન ખરીદીમાં 60/40ની સીસ્ટમ ચાલે છે. કુલ રકમના 60 ટકા ચેકથી અને 40 ટકા રોકડા! દસ્તાવેજ 60 ટકા રકમનો જ થશે! 40 ટકા રકમ કાળુ નાણું બનશે! એટલે 1 કરોડના ફલેટ બંગલાનો દસ્તાવેજ 60 થી 50 લાખનો જ થાય છે! ગ્રાહકને ચાર-પાંચ લાખ સ્ટેમ્પ ડયુટી બચે છે પણ બિલ્ડરને 40 લાખ કર ન ભરવો પડે. તેવી રકમ મળે છે!સરકાર આ જાણે છે બજારમાં ભાવ કરોડોને છે અને દસ્તાવેજ લાખોમાં થાય છે.
આ અટકાવવા માટે સરકારે ભાવ ડબલ કર્યા છે. સરકાર કહેવા માંગે છે કે તમે દસ્તાવેજ લાખનો કરો. પચાસ લાખનો કે કરોડનો સ્ટેમ્પ ડયુટી તો કરોડ મુજબ જ થશે. એટલે વાસ્તવમાં સ્ટેમ્પ ડયુટી ડબલ ભરવાની થાય ! અને એ પણ એવા લોકોને જેઓ ખોટી રીતે ઓછી રકમનો દસ્તાવેજ કરતા હતા. જેઓ બજારભાવ મુજબ જ અને મૂળ ખરીદ કીંમત મુજબ જ દસ્તાવેજ કરે છે. તેમને આ નવી જંત્રીથી કોઇ ફેર પડવાનો નથી.
જંત્રી વધવાના ફાયદા પણ છે જેમકે સરકારી ચોપડે મિલકતનું મૂલ્ય વધે છે! વળી સરકાર પોતે જ જયારે જમીન-મકાન ખરીદે કે ભાડે લે છે ત્યારે પોતે નક્કી કરેલી કીંમતથી ઓછા ભાવ ચૂકવી શકતી નથી. જંત્રી વધવાથી 60/40ની સિસ્ટમ મુજબ સર્જાતું કાળુંનાણું ઘટી જાય. ખરીદનારને દસ્તાવેજનું મૂલ્ય વધવાતી વધારે રકમની લોન મળે અને આકસ્મિક દુર્ઘટનાઓમાં વળતર રજીસ્ટ્રેશન મુજબ મળી શકે પણ જંત્રી વધવાથી જમીનના ભાવ કેવી રીતે વધે? મકાનના ભાવ કેવી રીતે વધે!આખી વાતમાં સમજવાનું એ છે કે જંત્રીનો બોજો ગ્રાહક ઉપર પડે છે તો સરકારને રજૂઆત કરવા બિલ્ડરો કેમ ગયા?અને રજૂઆત થઇ અને તરત કોઇ આંદોલન કે દેખાવો વગર સરકારે જંત્રીનો વિચાર મોકૂફ કેમ રાખ્યો. વાત સ્પષ્ટ છે! બિલ્ડર લોબીને જંત્રી વધવાથી વેરો તેનો માથે નથી આવવાનો પણ સરકારના ચોપડે રકમ વધારે નોંધાવવાથી આવકવેરો વધારે ભરવાનો થાય જે ખૂંચે છે તે આ!અને સરકારે તરત જ નિર્ણય મોકુફ રાખ્યો કારણ બિલ્ડર લોબીમાં મોટાભાગે રાજકારણીઓના જ નાણા રમે છે. બધું થાળે પડશે એટલે વધેલી જંત્રી લાગુ પડવાની જ છે!
– આ લેખમાં પ્રગટ થયેલાં વિચારો લેખકનાં પોતાના છે