સુરત: ગુજરાત સરકારે હાલમાં જ નવી જંત્રી 2024નો ડ્રાફ્ટ જાહેર કર્યો છે. જનતાની સમીક્ષા માટે મૂકાયેલી જંત્રીને સમજતા તેની જાળ ખૂલી જવા પામી છે. પહેલા એવી ભ્રમણા ફેલાઇ હતી કે જંત્રીનો જંગી વધારો રીઅલ એસ્ટેટના પાટિયા બેસાડી દેશે. પરંતુ સરકારે કાલે સાંજે ઓનલાઇન મૂકેલી જંત્રીના ભાવોનું એનાલિસિસ કરતા ઘણા રાહતદાયી સમાચાર બહાર આવ્યા છે.
જંત્રીમાં આંકડા વૈજ્ઞાનિક રીતે નક્કી કરાયા છે. ખાસ કરીને કોટ વિસ્તારોમાં મીલકતના દરોમાં ઘટાડો કરવામાં આવ્યો છે. જ્યારે નવા વિકાસ પામેલા વિસ્તારોમાં દર વધારવામાં આવ્યા છે. આ ફેરફાર લોકો, બજાર અને સરકાર માટે લાંબા ગાળે વિવિધ પ્રકારના ફાયદા અને અસરકારક હોઈ શકે છે.
- સરકારે ગયા વર્ષે જંત્રી સીધી બમણી કર્યા બાદ હવે રાહત અને પ્રગતિના પ્રયાસો કર્યા
ગુજરાતમાં પ્રથમ જંત્રી 1 એપ્રિલ, 1999ના રોજ રજૂ થઈ હતી. ત્યારબાદ 1 એપ્રિલ, 2008 અને 18 એપ્રિલ, 2011ના રોજ સુધારણા કરવામાં આવ્યા હતા. 2011 પછી નવી જંત્રી અપડેટ કરવામાં આવી નહોતી. વર્ષ 2023માં, સરકાર દ્વારા 2011ની જંત્રીના દરોને બમણાં કરીને 15 એપ્રિલથી અમલમાં લાવવામાં આવ્યા હતા. પરંતુ આ નિર્ણય બાદ ઘણાં વિસ્તારોમાં અરાજકતા જોવા મળી હતી.
કોઈ વિસ્તારોમાં જૂના દરો બમણાં કરવા છતાં પણ બજારકિંમતની નજીકના થયા નહોતા, જ્યારે અન્ય વિસ્તારોમાં જંત્રીના દર બજારમૂલ્ય કરતાં વધુ ઊંચા હતા. ખાસ કરીને કોટ વિસ્તારમાં વધુ પડતા જંત્રીના દરોના કારણે મીલકતના સોદા અટકી ગયા હતા. આનાથી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને ઇનકમટેક્સ જેવા ખર્ચા વધી જતાં ખરીદનાર અને વેચનાર બંને પર અસર થઈ હતી.
જેને પગલે સરકારે લોકોની બુમરાણ અને રજૂઆતો બાદ જંત્રીના વચગાળાના ભાવો જાહેર કર્યા હતા. આ વચગાળાની જંત્રી બાદ ગઇકાલે સરકારે ગરવી ગુજરાત ઓનલાઇન પોર્ટલ ઉપર નવી સૂચિત જંત્રી જાહેર કરી હતી. આ જંત્રીના દરો સાથે એનાલિસિસ બાદ વાસ્તિવક ચિત્ર બહાર આવ્યુ છે.
અલગ અલગ વિસ્તારમાં હાઇએસ્ટ જંત્રી રેટ સાથે સૂચિત જંત્રી રેઇટ સરખાવી સમીક્ષા કરાઇ હતી. જેમાં કેટલીક રાહતો ઉભરીને બહાર આવી છે. ધીરેધીરે આ એનાલિસિસ વધુ ગહન થશે. ત્યારબાદ હજી પણ નવી વિગતો બહાર આવશે. સૂચિત જંત્રીમાં સોથી મજાની વાત અને રાહતની વાત કોટ વિસ્તાર માટે છે.
કોટ વિસ્તાર, જ્યાં અગાઉના બમણાં દરોને કારણે મીલકતના સોદા બમણાં ભાવો ઉપરાંત સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને ઇનકમ ટેક્સના મસલાઓથી બંધાયેલા હતા, હવે આ ઘટાડાથી મોટી રાહત મળશે. નવા વિકાસ પામેલા વિસ્તારોમાં જંત્રીના દર વધારવાથી બજાર સાથે વાસ્તવિકતા વધુ સરખાવશે.
નવા સુધારેલા દરો સાથેની જંત્રી 2024 લોકહિત માટે મજબૂત પગલું સાબિત થાય છે. કોટ વિસ્તારની મીલકત પરનો બોજ ઘટાડવામાં અને નવા વિસ્તારોના સંવર્ધન માટે આ કવાયત રાજ્યના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને મજબૂત બનાવશે તેવું અનુમાન છે.
મધ્યમ વર્ગ માટે લાભદાયી નિર્ણય અને સરકારની આવક પણ વધારશે: પ્રણવ ઉપાધ્યાય
એડવોકેટ પ્રણવ ઉપાધ્યાયએ જણાવ્યું હતું કે, મધ્યમ વર્ગ માટે નવી જંત્રી અનેક રીતે ફાયદાકારક સાબિત થશે, મીલકત ખરીદવા માટે લોન મેળવવાની પ્રક્રિયા સરળ બનશે, કારણ કે મીલકતની સમગ્ર કિંમત હવે દસ્તાવેજોમાં દર્શાવાઈ શકશે. બિનવાજબી રોકડ ચુકવણીની જરૂરિયાત ઘટાડવાથી મધ્યમ વર્ગની આર્થિક મુશ્કેલીઓ ઘટશે.
વધુમાં તેમને જણાવ્યું કે, નવી જંત્રીના કારણે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી, પ્રીમિયમ, અને જી.એસ.ટી.માં વધારો થશે. આ પગલું મહાનગરપાલિકાઓને પણ પેઈડ એફ.એસ.આઈ.થી વધારાની આવક મેળવવામાં મદદ કરશે.
રિયલ એસ્ટેટમાં સકારાત્મક અસર
નવી જંત્રીમાં બે નંબરના નાણાં પર લગામ લગાવવાનો સરકારનો પ્રયાસ સ્પષ્ટ છે. રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં પારદર્શિતા વધશે અને કરવેરા સંબંધિત અનિયમિતતાઓ ઘટાડશે. નવી જંત્રી બજાર માટે ખાસ કરીને લાભદાયી હશે, કારણ કે હવે ખરીદ-વેચાણના સોદાઓ વધુ વાજબી કિંમત પર થશે.
અંતિમ જાહેર કરાણ પહેલા લોક અભિપ્રાય
સરકાર પ્રથમવાર નીતિ અમલ કરતાં પહેલાં જનતા માટે દરો ખુલ્લા મૂકી રહી છે. આ નિર્ણયથી નાગરિકો પોતાની રજૂઆતો કરી શકશે. જો આ નવું માળખું સફળ રહે, તો ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રમાં એક નવા દશકાની શરૂઆત થશે.
કોટ વિસ્તારમાં ઘટાડાનો લાભ
- કોટ વિસ્તારના બજાર મૂલ્ય હવે જંત્રીના દર સાથે મેળ ખાતા હોવાથી મીલકત સોદાઓ ફરી શરૂ થશે.
- સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીનો ખચકાવ રોકાતા ખરીદનાર-વેચનાર માટે વ્યવહાર વધુ સરળ બનશે.
- જમીન અને મીલકતનું વાજબી મૂલ્યાંકન મકાન ખરીદનાર માટે મોટા દરવાજા ખોલશે.
- મીલકતના વ્યવહારોમાં વધારો થવાથી સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને પ્રીમિયમથી સરકારને વધુ આવક થશે.
- મકાન ખરીદવાના ખર્ચમાં ઘટાડો થવાથી મધ્યમ વર્ગ માટે મીલકત ખરીદી સરળ થશે.
નવા વિકાસ પામેલા વિસ્તારોમાં વધારો
- નવા વિસ્તારોમાં વધારાથી જમીન અને મીલકતના ભાવ બજાર મૂલ્ય સાથે શ્રેણીબદ્ધ થશે, જે રિયલ એસ્ટેટના અસ્થિર ભાવો પર નિયંત્રણ લાવશે.
- રિયલ એસ્ટેટમાં પારદર્શિતા વધશે, અને બે નંબરના નાણાંનો પ્રવાહ ઘટાડાશે.
- નવી વિસ્તારોમાં ઉચા દરના કારણે સરકારને વધારાની આવક થાય તેવી શક્યતા છે.
- મહાનગરપાલિકાઓ માટે પણ પેઈડ એફ.એસ.આઈ. અને સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીમાંથી વધુ આવક થશે.
- મકાન અને દુકાનના સોદા વાજબી મૂલ્યે થાય તો વિકાસકર્તાઓ માટે નવા પ્રોજેક્ટ્સ શરૂ કરવાનો માર્ગ ખુલશે.
સૂચિત જંત્રી 2024 ની અનુમાનિત અસર
- લોકો માટે: મધ્યમ વર્ગ અને નાના બજારખંડના નાગરિકો માટે મકાન ખરીદી સરળ બનશે.
- બજાર માટે: રિયલ એસ્ટેટમાં પરિભ્રમણ વધશે, અને મૂડી રોકાણ માટે નવી તકો ઊભી થશે.
- સરકાર માટે: સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી, જી.એસ.ટી., અને પ્રીમિયમની આવકમાં વધારો થશે.
